"保交楼"已近两月，转化为租赁住房

　　导读：自7月28日中央政治局会议首次提及保教楼至今已近两个月，各项工作落实情况备受关注。 中国券商记者了解到，近期，郑州，贵阳，绍兴等地楼宇保证交付相关措施持续出台，住建部等部门发放的楼宇保证交付专项贷款...

自7月28日中央政治局会议首次提及保教楼至今已近两个月，各项工作落实情况备受关注。

中国券商记者了解到，近期，郑州，贵阳，绍兴等地楼宇保证交付相关措施持续出台，住建部等部门发放的楼宇保证交付专项贷款正在紧张有序进行日前，国家开发银行向辽宁沈阳支付首笔楼宇担保交割国家专项贷款，9月23日，建设银行宣布拟出资300亿设立住房租赁基金，收购房企存量资产，转化为租赁住房

业内人士认为，在各方共同努力下，各地建保工作取得积极进展，但仍存在资金压力目前专项贷款的范围比较有限，主要用于资金平衡的优质项目但专项贷款的落地释放了积极信号，将促使各地加快政策落地后续相关部门要共同努力，进一步加大资金支持规模，确保项目复产和及时交付

建行宣布成立300亿基金。

根据公告，基金名称暂定为建设银行住房租赁基金，基金的目标定位和投向是投资房企现有资产，将其改造为租赁住房，增加市场化的长期租赁住房和保障性租赁住房供应，探索租购并举的房地产开发新模式。

对于设立住房租赁基金的原因，建行表示，是为了深入贯彻落实党中央，国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长期租赁市场，增加保障性租赁房供应，促进房地产行业良性循环和健康发展。

对于此次投资对建行的影响，公告表示，通过设立基金，进一步推进住房租赁战略的实施，通过市场化，法治化，专业化运作收购房企存量资产，加强与相关各方的合作，帮助探索房地产开发新模式，促进房地产行业平稳健康发展同时，建设银行将发挥集团优势，推动住房金融业务向租购两端覆盖，服务存量转型升级的模式发展，形成集股权投资，资产并购，信贷支持，租赁运营，REITS发行为一体的全方位住房金融服务体系，不断巩固建设银行在住房金融领域的差异化竞争力

中国建设银行也表示，该基金的设立仍需在相关部门办理必要的审批，备案，登记等手续。

加速进展的多方努力

自7月28日中央政治局会议首次提及保送楼以来，已有多项与保送楼相关的措施出台，包括加强预售资金监管，一对一政策，一对一帮扶机制等，以推广保底楼

8月起，长沙，东莞等地出台商品房预售资金监管新规，要求购房款直接存入监管账户，确保资金留在项目，优先用于项目建设，确保房地产项目竣工交付日前，贵阳出台商品房预售资金监管暂行新规，提出全面监管新建商品房预售资金，重点监管用于支付工程建设等费用的预售资金商品房预售资金的监管期限为自商品房预售许可证核发之日起至预售许可证范围内的商品房建设完成并备案现房销售之日止

值得注意的是，郑州的保交房政策最全面，力度最大日前，楼宇安全专项行动动员会召开后，9月7日，郑州下发《郑州市楼宇安全专项行动实施方案》通知，力争30天，确保全市全面复工要求10月6日前，郑州所有存在停工问题的房地产项目全面实质性复工，并提出压实企业主体责任，政府全力纾困，破产重整，严肃问责，确保全面复工等五项保交楼专项行动方案郑州市市长何雄此前在会上指出，要充分利用政策工具箱，制定详细的一策一专一行实施方案，打好基础，打赢保交房攻坚战

作为建设的责任主体，房企也积极响应日前，备受关注的恒大集团召开周会，复工复产保交楼会上，许家印立下军令状，要求未复工的区域公司在9月30日前全面复工，所有未达到正常建设水平的地区公司必须在9月30日前达到正常建设水平

伴随着保交房政策的推进，房地产竣工面积降幅有所收窄国家统计局最新数据显示，8月份，全国房地产竣工面积4833.38万平方米，同比下降2.49%，降幅比上月收窄33个百分点

东方金诚研究报告认为，从目前的政策效果来看，8月份竣工面积同比降幅在保交楼方面明显回落，说明相关政策初见成效。

活水还是要加大量的。

要完成保交房的任务，资金问题是关键。

在监管部门的推动下，金融资产管理公司正在加快对房企的纾困中国华融，中国长城资产，中国信达等国家AMC先后与房企进行战略合作，对接纾困项目，进行出资

中国信达8月29日披露，今年上半年，通过存量债务重组，增资续建，引入品牌代建，项目封闭运行，协调地方政府等有效方式化解房地产风险落地原凯撒集团广州南沙月半湾等一批受困房企风险化解项目，确保4424套商品房按时交付，带动354亿元存量项目复产

与此同时，地方AMC也在积极行动，比如，河南资产与郑州地产宣布联合设立郑州房地产救助基金根据消息显示，郑州房地产疏解基金规模为100亿元，疏解项目仅限于未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目确定了四种救助项目发展模式，即棚改，统贷统还，收购兼并，破产重组，租赁住房模式近期，南宁，绍兴，湖北等地纷纷设立房地产救助基金，促进复工复产绍兴最近表示，它正在计划设立一个房地产稳定基金

在各方共同努力下，各地保交房工作取得积极进展但仍有部分分析人士认为，保交楼存在一定规模的资金缺口最近几天，标准普尔全球评级公司预测，整个行业需要7000—8000亿人民币才能保证开发商出险后预售房屋的竣工交付

标准普尔全球评级信用分析师陈认为，建筑安全是中国房地产行业恢复正常的必要环节专项贷款的初始规模不足以解决问题，但具有重要的信号意义，向消费者和投资者表明国家愿意花真金白银解决楼市问题

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李在接受某券商中国记者采访时表示，从沈阳保底交楼专项贷款来看，其承接主体应该是沈阳当地的国企或城投平台，这笔钱应该纳入地方债统一举借和偿还，因此需要保证这笔专项贷款能够安全退出并获得一定收益在这种情况下，专项贷款进入的项目必须是资金平衡的优质项目

专项贷款金额目前只有2000亿元，比较少李说，目前，专项贷款的适用范围比较有限，主要用于资金平衡的项目对于存在硬资金缺口的项目，需要在多方资金平衡的过程中构建机制，包括项目本身的启动和项目之间的平衡这些都需要在实施创新政策工具之前压实地方主体责任

华夏研究院指数部市场研究总监陈文静认为，住建部近期强调保交房专项工作正在有序紧张推进，当前专项贷款后续节奏明确，进一步释放了积极信号专项贷款的投放也将促使各地加快政策落实，确保项目复产和及时交付

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